La fin de l’année 2025 s’inscrit dans une phase caractérisée par une meilleure lisibilité des conditions économiques et financières sur les marchés immobiliers européens. Après une période d’ajustement, les fondamentaux immobiliers se renforcent progressivement, malgré la persistance d’incertitudes géopolitiques et macroéconomiques. Cette évolution s’accompagne d’un retour mesuré de la confiance des investisseurs.
Dans ce contexte, la SCPI Upêka poursuit le déploiement de ses capitaux en Europe, notamment à travers des opérations réalisées en France et aux Pays-Bas au cours du quatrième trimestre 2025. La stratégie repose sur une diversification géographique et sur une sélection d’actifs au sein de la zone euro et de l’Europe de l’Ouest.
Une revalorisation du prix de part au 4T 2025
Au 31 décembre 2025, le prix de part de la SCPI Upêka a été revalorisé de 3 %, passant de 200 € à 206 €. Cette évolution s’inscrit dans la continuité de la progression des valeurs d’expertise du patrimoine immobilier et de l’augmentation de la valeur de reconstitution.
Sur un an, les valeurs d’expertise à périmètre constant progressent de 4,06 %, tandis que la valeur de reconstitution enregistre une hausse de 2,73 %. L’écart entre la valeur de reconstitution et le prix de souscription s’établit à 0,12 %.
Une collecte en progression au quatrième trimestre
Au cours du quatrième trimestre 2025, la collecte brute atteint 4 183 100 €. Cette dynamique permet d’atteindre une collecte brute annuelle de 13 millions d’euros, soit un niveau supérieur à celui de l’année précédente.
Depuis la création de la SCPI, la collecte brute cumulée s’élève à 40 524 800 €, pour un total de 208 458,50 parts en circulation. Sur le trimestre, 20 915,50 parts nouvelles ont été émises et 193 associés supplémentaires ont rejoint la SCPI.
Au 31 décembre 2025, la SCPI Upêka compte 1 650 associés et affiche une capitalisation de 41 691 598 €. Aucune part n’est en attente de retrait.
Une stratégie d’investissement européenne
Au cours du quatrième trimestre 2025, deux acquisitions ont été réalisées. La première concerne un actif situé à La Tourette en France, d’une superficie de 8 558 m², présentant un rendement acte en main de 10,17 % et une durée de bail ferme de 11 ans. Ce bien est loué à un fabricant français de mobilier médical dont le site constitue le centre opérationnel.
La seconde acquisition est localisée à Duiven aux Pays-Bas. Cet actif développe une superficie de 5 078 m², avec un rendement acte en main de 7,51 % et une durée de bail ferme de 6,6 ans. Le bâtiment est loué à un opérateur logistique présent sur le site depuis 1995.
La stratégie d’investissement de la SCPI repose sur la constitution d’un patrimoine immobilier diversifié, tant par la typologie des actifs que par leur localisation géographique. Les investissements ciblent des actifs de taille intermédiaire compris entre 1 M€ et 10 M€, avec une attention portée à l’usage de l’immeuble, à la qualité de l’emplacement, à la solidité du locataire, à la qualité des baux et au rendement immédiat.
Un patrimoine immobilier diversifié en Europe
Au 31 décembre 2025, le patrimoine immobilier de la SCPI Upêka comprend 14 actifs répartis dans 4 pays européens, pour un montant investi de 34,20 M€. La valeur estimée des actifs atteint 36 833 788 € HD à cette date.
La répartition des revenus locatifs montre une diversification sectorielle. Le secteur de la logistique et des entrepôts représente 35 % des loyers, suivi par la santé et les laboratoires avec 18 %, les services liés au bien-être avec 16 %, ainsi que les secteurs alimentaire et architecture et design avec chacun 9 %. D’autres secteurs comme la technologie, l’assurance, le commerce ou l’éducation complètent cette répartition.
Une situation locative
La situation locative au 31 décembre 2025 se caractérise par un taux d’occupation financier de 100 % et un taux d’occupation physique également de 100 %. Le parc immobilier représente 41 804,80 m² occupés par 17 locataires.
La durée moyenne des baux jusqu’à leur terme (WALT) s’établit à 13,8 ans, tandis que la durée moyenne jusqu’à la première possibilité de sortie (WALB) est de 8,2 ans.
Distribution et performance
Au titre du quatrième trimestre 2025, l’acompte distribué s’élève à 2,83 € brut de fiscalité étrangère et à 2,37 € net de fiscalité étrangère. Le taux de distribution net de fiscalité étrangère pour l’année 2025 s’élève à 4,22 %.
Le rendement brut ressort à 5,71 %, tandis que le taux de rendement interne depuis l’origine atteint 7,26 %. Sur un horizon de dix ans, le TRI cible est fixé à 6,50 % et la performance globale annuelle pour 2025 s’établit à 8,71 %. Enfin, le rendement moyen à l’investissement atteint 7,85 %.
Un endettement limité
Au 31 décembre 2025, le ratio d’endettement de la SCPI s’élève à 2,71 % de la valeur du patrimoine. Les dettes et autres engagements représentent 2,51 %.
Une démarche ISR
La SCPI Upêka bénéficie du label ISR obtenu en septembre 2024 et est classée article 8 du règlement SFDR. Le maintien de ce label a été confirmé par l’AFNOR le 7 octobre 2025.
La démarche ISR repose sur des critères environnementaux, sociaux et de gouvernance, intégrés dans l’évaluation des actifs immobiliers.
Fiscalité
Les revenus fonciers perçus par des personnes physiques résidant en France sont soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu. Concernant les revenus de source étrangère, ceux-ci peuvent être exonérés d’impôt en France tout en étant pris en compte dans le calcul du taux effectif, ou être imposés avec un crédit d’impôt correspondant.
Par ailleurs, les parts de SCPI entrent dans l’assiette de l’impôt sur la fortune immobilière. Chaque année, les éléments nécessaires à la déclaration fiscale sont transmis par la société de gestion.
SCPI Upêka – Indicateurs clés au 4T 2025
| Thématique | Indicateurs |
|---|---|
| Positionnement | SCPI diversifiée à capital variable créée le 19/06/2023 |
| Société de gestion | Axipit Real Estate Partners |
| Zone d’investissement | 4 pays européens |
| Patrimoine immobilier | 14 actifs – 34,20 M€ investis |
| Valeur du patrimoine | 36 833 788 € |
| Capitalisation | 41 691 598 € |
| Nombre d’associés | 1 650 |
| Collecte annuelle 2025 | 13 000 000 € |
| Collecte 4T 2025 | 4 183 100 € |
| Parts en circulation | 208 458,50 |
| Parts émises (trimestre) | 20 915,50 |
| Prix de part | 206 € |
| Évolution du prix de part | +3 % |
| Valeur de reconstitution | 206,24 € |
| Évolution valeur de reconstitution | +2,73 % |
| Taux d’occupation financier (TOF) | 100 % |
| Taux d’occupation physique (TOP) | 100 % |
| Surface occupée | 41 804,80 m² |
| Nombre de locataires | 17 |
| Durée moyenne des baux (WALT) | 13,8 ans |
| Durée moyenne avant sortie (WALB) | 8,2 ans |
| Taux de distribution net 2025 | 4,22 % |
| Taux de distribution brut 2025 | 5,71 % |
| TRI depuis l’origine | 7,26 % |
| TRI cible à 10 ans | 6,50 % |
| Performance globale annuelle | 8,71 % |
| Taux moyen de rendement | 7,85 % |
| Acompte 4T brut | 2,83 € |
| Acompte 4T net | 2,37 € |
| Ratio d’endettement | 2,71 % |
| Dettes et engagements | 2,51 % |
| ISR | Label obtenu (septembre 2024) – Article 8 SFDR |
| Liquidité | 0 part en attente de retrait |
Sources : Bulletin trimestriel d’information Upêka – 4e trimestre 2025
